부동산 보유세 (재산세, 종부세, 종합부동산세과세대상)

이번 포스팅에서는 부동산과 관련된 3대 세금 중 하나인 보유세에 대해 살펴보겠습니다.

부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세로 구분할 수 있는데 이 두가지 세금에 대해 알아보겠습니다. 

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1. 부동산 보유세 종류 (재산세, 종부세) 

부동산 보유세는 크게 2가지로 구분할 수 있는데 부동산 소유자라면 누구든지 납부해야 하는 재산세와 일정한 기준의 공시가액을 넘어가는 주택을 소유하고 있는 사람에게만 선택적으로 부과되는 종합부동산세가 있습니다. 재산세는 자신이 보유한 재산에 대한 세금이라고 생각하면 비교적 이해하기 쉬울 것 같습니다. 

재산세의 경우 매년 7월과 9월 연 1~2회로 납부기한이 정해져있는 반면 종합부동산세는 매년 12월 1일에서 15일로 1회 납부가 가능합니다. 종합부동산세의 과세대상이 먼저 재산세를 납부한 경우에는 그 금액만큼 공제 받을 수 있으며, 공제 후에 남은 금액을 추가적으로 국세로 납부하면 됩니다. 

 

Photo by The New York Public Library on Unsplash

 

 

2. 재산세 (과세기준일, 재산세율) 

매년 7월과 9월 연 1~2회 납부 해야하는 재산세의 과세기준일은 6월 1일입니다. 과세기준일인 6월 1일 등기부등본상 소유주가 그 해 재산세를 모두 납부해야 하기 때문에 매도를 계획하고 있다면 과세기준일을 고려하여 매도하는 것을 추천드립니다. 

 

재산세는 해당 주택의 공시가격 x 공정시장가액비율인 60% x 과표구간에 따라 적용되는 재산세율 공식으로 구할 수 있습니다. 재산세의 기준이 되는 공시가격은 국토교통부가 한국감정원과 함께 매년 1월 1일을 기준으로 조사해서 정기적으로 발표합니다. 아파트, 연립, 다세대주택 등 공동주택은 4월말, 단독주택은 5월말에 공시되는데 한국감정원 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 주소를 입력하면 조회할 수 있습니다. 홈페이지에서 공시가격을 확인한 후 공정시장가액비율 60%를 곱해 세금계산의 기초인 과세표준을 산출할 수 있습니다.

재산세율은 과세표준 구간에 따라 다른데 6000만원 이하 0.1%, 6000만원 초과~1억5000만원 이하 0.15%, 1억5000만원 초과~3억원 이하 0.25%, 3억원 초과 0.4%로 적용됩니다. 과표에 세율을 곱하면 재산세 계산이 끝나지만 실제 재산세 고지서에는 도시지역분 재산세와 지방교육세가 추가로 붙어 더 높은 금액이 산정됩니다. 도시지역분은 재산세 과세표준의 0.14%, 지방교육세는 재산세액의 20% 입니다. 

 

 

2021년부터 2023년까지 한시적으로 공시가격 6억원 이하의 주택을 한 채만 보유한 1주택자는 재산세 부담이 조금 줄어들 예정입니다. 과세표준 구간별로 0.05%포인트씩 낮게 적용될 예정입니다. 

 

 

3. 종부세 (종합부동산세율, 종합부동산과세대상) 

종부세는 재산세 과세 대상 중에서도 고가주택을 보유한 경우에만 부담하는 세금입니다. 특히 보유주택이 여러 채라도 각각의 주택별로 세금이 계산되는 재산세와 달리 인별로 보유주택의 공시가격을 합산해 세금을 계산하게 됩니다. 공시가격 합계가 6억원을 초과하는 경우부터 종부세 과세대상이 되지만, 1세대 1주택자인 경우에는 9억원을 초과하는 경우부터 과세됩니다.

 

2021년부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상됩니다. 2주택 이하 소유자라면 과세표준 구간별로 세율이 0.1~0.3%포인트씩 오르게 됩니다. 만약 3주택 이상을 보유했거나 조정대상지역에서 2주택을 보유했다면 세율이 0.6~2.8%포인트씩으로 인상폭은 훨씬 더 커지게 됩니다. 주택을 여러 채 보유한 법인의 경우에는 종부세 최고세율(6%)이 적용되고, 6억원 공제가 폐지되면서 세부담은 더욱 무거워질 것으로 예상됩니다.

 

 

다만 주택을 한 채만 소유한 고령 은퇴자라면 2021년부터 종부세 부담이 다소 줄어들 것으로 예상됩니다. 과세일 기준 만 60세 이상인 1가구 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우에는 연령 공제 10~30%, 보유 공제 20~50%를 더해 종부세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있기 때문입니다. 이는 2020년 70%에서 10%포인트 상향 조정되었습니다. 

 

또한 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 공제 방식을 선택할 수 있습니다. 기존처럼 부부가 각각 6억원씩 공제받거나, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 등을 적용받을 수 있습니다. 공시 가격 12억원까지는 기존 방식, 12억원을 넘는 주택은 1가구 1주택자 공제를 선택하는 것이 유리할 것으로 보여집니다. 

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이번 포스팅에서는 부동산 보유세에 해당되는 재산세와 종부세에 대해 알아보았습니다. 최근 정부에서 공시가격 현실화를 추진하면서 부동산 보유세(재산세 + 종부세) 부담은 매년 더 커질 것으로 예상됩니다. 참고로 정부는 2030년까지 공시가격을 시세의 90%까지 올릴 계획이라고 합니다. 

 

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